Steuerfolgen beim Nießbrauch an Grundstücken

Bei der Übertragung eines Grundstücks unter Nießbrauchsvorbehalt hat der Nießbrauchsberechtigte das Recht an allen Nutzungsmöglichkeiten, d. h. er kann das Grundstück selbst bewohnen oder darauf einen Betrieb ausüben, aber auch das Grundstück ganz oder teilweise vermieten. Die laufenden Kosten hat er zu tragen, außergewöhnliche Erhaltungsaufwendungen und außergewöhnliche öffentliche Lasten (z. B. Erschließungsbeiträge) muss der Eigentümer übernehmen.

Handelt es sich um einen Vorbehaltsnießbrauch zu Gunsten des bisherigen Eigentümers und erfolgt die Übertragung unentgeltlich, dann kann der Nießbraucher die Absetzung für Abnutzung (AfA) weiterführen, wie bisher als Eigentümer. Bei einem Zuwendungsnießbrauch hat der Nießbraucher keine Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude getragen und kann keine AfA abziehen. Der Grundstückseigentümer ebenfalls nicht, weil er keine Einkünfte aus dem Grundstück erzielt. Mit dem Ende des Nießbrauchs durch den Tod des Berechtigten geht die ursprüngliche AfA-Basis auf den Eigentümer über, der die AfA weiterführen kann.