Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer beim Grundstückserwerb

Die Grunderwerbsteuer ist nach § 9 GrEStG auf die jeweilige Gegenleistung zu entrichten. Als Gegenleistung kommen in Betracht:

• beim Kauf: der Kaufpreis einschließlich weiterer Leistungen des Erwerbers an den Verkäufer. Außerdem Leistungen des Erwerbers an andere Personen, die dafür auf den Erwerb des Grundstücks verzichten (z. B. bei einem bestehenden Vorkaufsrecht). Auch Leistungen eines Dritten an den Verkäufer, damit er dem Käufer das Grundstück verkauft.
• beim Tausch: der Wert des eingetauschten Gegenstandes und einer evtl. Zuzahlung.
• bei der Enteignung: die Entschädigung des hoheitlichen Enteigners.

Besonderheiten hinsichtlich der Bemessungsgrundlage bestehen für den Fall, dass der Grundstückserwerber nicht nur den unbebauten Grund und Boden erwirbt, sondern auch gleichzeitig mit dem Veräußerer oder einer von dieser bestimmten Person bzw. Gesellschaft einen Vertrag über die Errichtung eines Gebäudes abschließt. Wenn also der Erwerber hinsichtlich des „Ob“ und „Wie“ der Bebauung an den Veräußerer gebunden ist, gehört auch der Preis für die Bauleistung zur Gegenleistung. Diese wesentliche Erhöhung der Bemessungsgrundlage beruht auf zahlreichen, sehr ins Einzelne gehenden Urteilen des Bundesfinanzhofs.

Auf der anderen Seite fällt auf den anteiligen Kaufpreis für mitverkaufte bewegliche Gegenstände keine Grunderwerbsteuer an. Das gilt auch dann, wenn es sich um mit dem Gebäude verbundene Einrichtungsgegenstände, wie z. B. eine Einbauküche, eine Markise oder um Zubehör eines gewerblich genutzten Grundstücks handelt. Das bedeutet, dass Ladeneinrichtungen und Betriebsvorrichtungen (wie z. B. Kräne, Bierleitungen, Hotelzimmer-Einrichtungen) nicht zum Grundstück gehören und deren anteilige Gegenleistung nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt.

In diesen Fällen ist es also sinnvoll, den Erwerbspreis bereits im Kaufvertrag aufzuteilen. Auch die auf eine Eigentumswohnung entfallende anteilige Instandhaltungsrücklage gehört nicht zur Gegenleistung für den Erwerb der Wohnung. Auch hierfür ist ein besonderer Ausweis im Kaufvertrag empfehlenswert.