Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bei Grundstückserwerb von erschließungspflichtiger Gemeinde

Beim Erwerb eines unerschlossenen Grundstücks von einer erschließungspflichtigen Gemeinde ist die Grunderwerbsteuer regelmäßig nur auf den Preis für das unerschlossene Grundstück zu zahlen. Dies gilt auch dann, wenn der Erwerber sich vertraglich verpflichtet, für die künftige Erschließung einen bestimmten Betrag an die Gemeinde zu zahlen. Dies entschied der Bundesfinanzhof.

Im Streitfall erwarb die Klägerin von der erschließungspflichtigen Gemeinde einen Miteigentumsanteil an einem unbebauten und unerschlossenen Grundstück. In dem Kaufvertrag waren Entgelte für das Grundstück und für die künftige Erschließung jeweils gesondert ausgewiesen. Das beklagte Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer fest und legte als Bemessungsgrundlage den Gesamtpreis unter Einbeziehung der Erschließungskosten zugrunde.

Der Bundesfinanzhof entschied, dass ein solcher Vertrag regelmäßig in einen privatrechtlichen Vertrag über den Erwerb des unerschlossenen Grundstücks und einen öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Ablösung des Erschließungsbeitrags aufzuteilen ist. Eine solche Ablösungsabrede sei nur öffentlich-rechtlich zulässig; als privatrechtliche Vereinbarung wäre sie nichtig. Das Vertragswerk sei jedoch so auszulegen, dass es weitestmöglich wirksam bleibt. Der Verkauf eines noch zu erschließenden Grundstücks durch die erschließungspflichtige Gemeinde sei nach Auffassung der Richter nicht mit dem Verkauf durch einen privaten Erschließungsträger zu verwechseln.