Steuerliche Gestaltung des Schuldzinsenabzugs beim Erwerb einer gemischt genutzten Immobilie

Während Schuldzinsen für ein Darlehn zum Erwerb einer vermieteten Immobilie steuerlich als Werbungskosten abzugsfähig sind, gilt dies nicht für eine eigengenutzte Immobilie. Wird z. B. ein Zweifamilienhaus angeschafft, in dem eine Wohnung eigengenutzt und die andere fremdvermietet wird, kann durch eine geschickte Kaufvertrags‑ und Finanzierungsgestaltung das eingesetzte Eigenkapital der eigengenutzten Wohnung zugeordnet werden, sodass gezahlte Schuldzinsen ganz oder zum großen Teil auf die vermietete Wohnung entfallen und die Steuerlast mindern.

Hierfür ist es erforderlich, dass der Kaufpreis für die beiden Gebäudeteile im Notarvertrag getrennt vereinbart und bezahlt wird. Dabei muss der auf die vermietete Wohnung entfallende Kaufpreis nachweislich durch ein gesondertes Darlehn bezahlt werden. Wird der gesamte Kaufpreis allerdings in einer Summe von einem Bankkonto bezahlt, auf das vorher das Darlehn ausgezahlt wurde, kann das Darlehn nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs nicht mehr ausschließlich der vermieteten Wohnung zugeordnet werden, weil sich Eigen‑ und Fremdkapital vermischt haben.

Tipp: Die Gestaltung sollte mit dem steuerlichen Berater frühzeitig abgesprochen werden. Sie ist auch bei der Herstellung einer gemischt genutzten Immobilie möglich.